Quais os cuidados na renovação da locação comercial?

O momento de renovar um contrato é importante tanto para o locatário quanto para o locador: saiba alguns cuidados e informações importantes a respeito 

Imagine o seguinte cenário: seu negócio aluga um ponto comercial, cria uma clientela definida e passa a funcionar com sucesso, tornando-se uma referência em seu bairro. De repente, chega o momento da renovação da locação comercial e o locador solicita o ponto de volta. 

Ainda que o recomeço não seja do zero, pois sua marca já é conhecida na região, a situação cria dificuldades para o empreendedor.

Agora, uma perspectiva pelo viés de quem aluga: depois de alguns anos, ele resolve abrir o seu próprio negócio no local. No entanto, uma renovação acontece de forma obrigatória, adiando esses planos. Esses dois cenários são possíveis?

A renovação da locação comercial é um tema polêmico e que gera dúvidas. Por isso, no artigo de hoje, vamos abordar os principais cuidados na renovação da locação comercial.

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O que é renovação da locação comercial?

No início de uma relação comercial, é firmado um contrato entre o locador (o proprietário) e o locatário (o empreendedor). Este documento deve seguir as diretrizes estabelecidas pela Lei do Inquilinato – 8.245/1991 –, incluindo a possibilidade de renovação da locação comercial.

Dentro das práticas de mercado, os contratos costumam ser firmados por um período de 60 meses – 5 anos –, sendo que o locatário tem a possibilidade de manifestar o interesse na renovação de maneira antecipada.

– Requisitos para garantir a renovação

Para isso, porém, é preciso que ele cumpra alguns requisitos:

1.  O contrato tenha sido efetivado por escrito com um prazo determinado de pelo menos cinco anos. Por isso, para o locatário, é importante considerar este fato na hora de firmar este documento.

2.  Exploração econômica – no mesmo ramo – pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Portanto, se o seu negócio estiver estabelecido em um ponto com a mesma atividade comercial, isso abre a possibilidade de uma renovação da locação comercial.

3.  Por fim, o locatário precisa comunicar o locador que tem interesse na renovação da locação comercial em um prazo de 12 a 6 meses antes do término. Cada documento tem a sua regra definida e deve ser seguida à risca.

Neste caso, é possível ter sucesso na renovação da locação comercial, ainda que esta não seja um desejo do locador. Para garantir este direito, é importante evitar os contratos verbais.

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– Futuras renovações: como proceder?

Uma decisão de 2023 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que, independentemente do prazo do contrato, a renovação pode ser feita por, no máximo, cinco anos. Em outras palavras, ainda que o acordo inicial tenha validade de quinze anos, sua renovação terá um limite de cinco anos.

“No que toca à sua natureza jurídica, o direito à renovação é verdadeiro direito potestativo atribuído por lei ao locatário, consubstanciado no poder de renovar o contrato de locação primitivo por, no mínimo, cinco anos”, disse a ministra Nancy Andrighi, que relatou o processo.

A principal vantagem para o locatário é o fato de o ponto comercial agregar valor ao negócio, entrando na memória dos clientes, especialmente dentro do conceito de comércio de vizinhança.

– Como definir os reajustes

Os prazos longos de validade dos contratos também, em muitas ocasiões, geram divergências entre locador e locatário. Isso acontece especialmente em relação aos reajustes do valor do aluguel, que, por vezes, acabam se deslocando da realidade.

É interessante que o indicador adotado esteja previsto em contrato, independentemente de qual seja. Caso isso não seja estabelecido, as duas partes devem buscar um acordo. Na perspectiva do locador, os limites legais de valorização costumam ser as taxas de reajustes de aluguéis.

A fim de evitar problemas neste momento, o mais adequado é definir quando serão as datas de reajuste e qual critério será usado na atualização monetária.

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(Imagem: Pexels)