26 julho 2022

Como funciona uma locação comercial?

Dicas | Legislação
Como funciona uma locação comercial?

Renovação compulsória, que protege o ponto do locatário, é a principal diferença para os aluguéis residenciais, conforme especifica a Lei do Inquilinato

Fazer uma locação comercial apresenta algumas diferenças na comparação com uma residência. Isso se deve a especificidades da Lei do Inquilinato em relação a um aspecto primordial: a possibilidade de renovação compulsória. Tendo isso em mente, torna-se mais simples compreender os cuidados a se ter com uma locação comercial.

Conforme a legislação, não há um prazo mínimo a ser estabelecido neste tipo de acordo. No entanto, é preciso que as duas partes envolvidas estejam familiarizadas com os impactos dessa decisão. As minúcias da locação comercial estão relacionadas à preservação do ponto, já que um negócio costuma se constituir em torno de sua clientela e mudanças podem ser bastante prejudiciais.

Não à toa, muitas empresas têm optado pela locação de salas comerciais ou lajes corporativas em prédios planejados para a locação desde a sua construção. Essa garantia reverte em tranquilidade para o locador, com uma negociação estabelecida entre as partes, com prazos claros e regras definidas.

Renovação compulsória

Vamos entrar na parte que diferencia a locação comercial da residencial. Quando um contrato é firmado e atinge 5 anos (seja em um único acordo ou em uma soma ao longo do tempo), o locatário ganha o direito à renovação automática. Essa cláusula é válida, inclusive, contra a vontade do proprietário em um processo automático e garantido para o locatário.

Para acessar essa cláusula, é preciso seguir outra regra: manter-se no mesmo ramo por, no mínimo, três anos de maneira ininterrupta, conforme estabelece o artigo 51 da legislação. Como mencionamos no início do artigo, a Lei do Inquilinato foca na preservação do ponto comercial para a garantia da continuidade das organizações – por isso, é preciso ter comprovação de que não houve mudança.

E, mesmo nos casos previstos pela lei em que a renovação compulsória pode ser cancelada (determinação do poder público, por exemplo), o locatário terá direito à “indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio”.

Por isso, não é incomum que muitas empresas e locadoras firmem contratos sem prazo definido. Trata-se de uma forma encontrada para impedir a ativação dessa cláusula, vista como negativa por muitos proprietários, ao contrário do que ocorre nos edifícios comerciais, nos quais há uma busca por parcerias transparentes e de longo prazo, que beneficiem ambas as partes.

Reduza os riscos

Quando as empresas optam por não estipular prazos ou não registrar os contratos em cartório, aumentam o risco de problemas. Nesse sentido, alguns cuidados beneficiam tanto o locador quanto o locatário, tais como:

Ter um contrato de locação comercial por escrito; Nele, especifique os direitos e obrigações de cada parte, assim como eventuais concessões feitas por algum dos lados; Detalhe e conheça eventuais penalidades em caso de descumprimento das cláusulas. 

Não esqueça de formalizar qual será o índice de reajustes a ser aplicado sobre o valor do aluguel. Nos últimos anos, o IGPM (índice normalmente atribuído ao aluguel) vem subindo acima da inflação oficial, fazendo com que muitos locatários mudassem os parâmetros de reajustes nos contratos.

Boa parte das empresas que ofertam espaços em edifícios comerciais estarão aptas a fazer negociações e acordos, pois a previsibilidade de recebimentos é uma segurança adicional buscada por elas. Para o locatário, além da segurança, há a garantia de economizar e reduzir o impacto ambiental ao optar por um edifício de alta performance, caso do Neo Corporate ou do JG1698.

São dois edifícios em localização estratégica em Curitiba com projetos que reduzem o consumo de água e energia de forma comprovada com a certificação LEED Gold, além de gerar diversos benefícios aos seus ocupantes, caso do isolamento acústico.

Deveres do locador e do locatário na locação comercial

Vale a pena também entender quais são deveres do locador e do locatário nessa relação, conforme especifica a Lei do Inquilinato (lei nº 8.245/91). Essa legislação surgiu para regulamentar e trazer transparência e regras claras sobre os processos de locação comercial, definindo direitos e deveres claros para as partes envolvidas.

Confira alguns dos principais deveres do locador:

– Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

– Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado e a forma e o destino do imóvel;

– Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

– Se houver pedido, fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

– Quitar as taxas de administração imobiliária e de intermediações;

– Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

– Responder pelas despesas extraordinárias do condomínio.

Para o locatário, as principais responsabilidades são:

– Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado;

– Servir- se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina;

– Restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do seu uso normal;

– Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito;

– Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, provocadas por si ou clientes;

– Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

– Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, além de outros materiais de autoridades públicas;

– Pagar as despesas de telefone e de consumo de energia, luz e gás, água e esgoto;

– Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia;

– Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

– Pagar o prêmio do seguro de fiança e as despesas ordinárias de condomínio.

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(Imagem: Pexels)

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